Notarkosten beim Immobilienverkauf

Rolle des Notars beim Immobilienverkauf

In Deutschland ist die notarielle Beurkundung eines Immobilienkaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Ohne Notar ist kein rechtsgültiger Eigentumsübergang möglich. Der Notar erfüllt dabei mehrere wichtige Aufgaben:

• •Erstellung und Verlesung des Kaufvertrags
• •Neutrale Beratung beider Vertragsparteien
• •Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch
• •Einholung aller behördlichen Genehmigungen
• •Veranlassung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Der Notar ist zur Unparteilichkeit verpflichtet und vertritt weder Käufer noch Verkäufer. Er sorgt dafür, dass der gesamte Ablauf rechtssicher abgewickelt wird.

Ablauf der notariellen Beurkundung

Der typische Ablauf eines Notartermins beim Immobilienverkauf:

• •Vertragsentwurf: Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Beide Parteien erhalten ihn mindestens zwei Wochen vor dem Termin zur Prüfung.
• •Beurkundungstermin: Der Notar verliest den gesamten Vertrag. Beide Parteien können Fragen stellen. Änderungen werden direkt eingearbeitet. Anschließend unterschreiben alle Beteiligten.
• •Nach der Beurkundung: Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung, meldet den Kauf beim Finanzamt und holt Genehmigungen ein (z. B. Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde).
• •Kaufpreiszahlung: Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, stellt der Notar die Fälligkeitsmitteilung aus. Der Käufer zahlt den Kaufpreis.
• •Eigentumsumschreibung: Nach Eingang des Kaufpreises und der Grunderwerbsteuer beantragt der Notar die Umschreibung im Grundbuch.

Der gesamte Prozess vom Beurkundungstermin bis zur Eigentumsumschreibung dauert in Hamburg üblicherweise sechs bis acht Wochen.

Kostenberechnung nach GNotKG

Die Notarkosten sind in Deutschland gesetzlich geregelt und nicht verhandelbar. Sie richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und werden anhand des Kaufpreises (Geschäftswert) berechnet. Kein Notar darf mehr oder weniger verlangen als vorgesehen.

Als Faustregel gilt: Die gesamten Notar- und Grundbuchkosten betragen zusammen etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Davon entfallen rund 1,0 bis 1,5 Prozent auf den Notar und 0,5 Prozent auf das Grundbuchamt.

Die Gebühren werden in sogenannten Gebührensätzen berechnet. Eine volle Gebühr richtet sich nach einer Tabelle im GNotKG, die den Geschäftswert zuordnet. Für einen Kaufpreis von 400.000 Euro beträgt eine volle Gebühr (1,0-Gebühr) derzeit 1.070 Euro.

Einzelne Kostenpositionen

Die Notarrechnung setzt sich aus mehreren Positionen zusammen:

• •Beurkundung des Kaufvertrags: 2,0-fache Gebühr — die größte Einzelposition und Kernleistung des Notars.
• •Vollzugstätigkeiten: 0,5-fache Gebühr — umfasst Einholung von Genehmigungen, Mitteilungen an Behörden und Grundbuchamt.
• •Betreuungsgebühr: 0,5-fache Gebühr — für die Überwachung der Kaufpreiszahlung und die Abwicklung nach der Beurkundung.
• •Notaranderkonto (optional): Wird ein Treuhandkonto des Notars für die Kaufpreiszahlung genutzt, fallen zusätzlich etwa 0,25 bis 0,5-fache Gebühren an. In Hamburg wird dies bei den meisten Transaktionen nicht mehr standardmäßig verwendet.

Hinzu kommen Auslagen für Grundbuchauszüge, Beglaubigungen, Porto und die gesetzliche Umsatzsteuer auf die Auslagenpauschale.

Beispielrechnung: Immobilie für 400.000 Euro

Die folgende Beispielrechnung zeigt die typischen Notar- und Grundbuchkosten für eine Immobilie in Hamburg mit einem Kaufpreis von 400.000 Euro:

Bei einer Grundschuldbestellung (z. B. wenn der Käufer die Immobilie finanziert) kommen zusätzliche Notar- und Grundbuchgebühren hinzu. Diese richten sich nach der Höhe der einzutragenden Grundschuld.

Wer zahlt die Notarkosten?

In der Praxis übernimmt in der Regel der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten. Das ist in Deutschland so üblich und wird im Kaufvertrag entsprechend vereinbart. Es gibt jedoch einige Ausnahmen:

• •Löschung bestehender Grundschulden: Die Kosten für die Löschung der Grundschuld des Verkäufers trägt in der Regel der Verkäufer selbst.
• •Grundschuldbestellung: Die Kosten für die Bestellung einer neuen Grundschuld (für die Finanzierung des Käufers) trägt der Käufer.

Wichtig: Auch wenn der Käufer die Kosten vertraglich übernimmt, haften nach dem Gesetz beide Vertragsparteien gesamtschuldnerisch gegenüber dem Notar. Das bedeutet: Zahlt der Käufer nicht, kann der Notar sich auch an den Verkäufer wenden.

Zusätzliche Kosten beim Immobilienverkauf

Neben den Notar- und Grundbuchkosten sollten Sie als Verkäufer folgende Kosten einplanen:

Seit Dezember 2020 gilt in Deutschland die Regelung, dass die Maklerprovision beim Verkauf von Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden muss, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. In Hamburg ist eine Provision von jeweils 3,125 Prozent (inkl. MwSt.) für Käufer und Verkäufer marktüblich.

Tipps zur Notarwahl

• •Preise sind identisch: Da die Gebühren gesetzlich festgelegt sind, gibt es keinen Preisunterschied zwischen Notaren. Wählen Sie nach Erreichbarkeit, Kompetenz und Servicequalität.
• •Erfahrung mit Immobilientransaktionen: Wählen Sie einen Notar, der regelmäßig Immobilienkaufverträge beurkundet und mit den Besonderheiten des Hamburger Immobilienmarktes vertraut ist.
• •Vertragsentwurf prüfen: Lassen Sie sich den Vertragsentwurf rechtzeitig zusenden und lesen Sie ihn sorgfältig durch. Notieren Sie Fragen für den Beurkundungstermin.
• •Makler als Vermittler: Ihr Makler kann Ihnen erfahrene Notare in Hamburg empfehlen und die Kommunikation zwischen allen Beteiligten koordinieren.