Immobilie verkaufen: Ablauf & Checkliste

1. Verkaufsentscheidung treffen

Am Anfang steht die bewusste Entscheidung: Wollen Sie Ihre Immobilie wirklich verkaufen? Klären Sie zunächst Ihre Motive und prüfen Sie die aktuelle Marktsituation. In Hamburg sind die Immobilienpreise in den meisten Stadtteilen stabil bis steigend, sodass ein Verkauf oft attraktive Erlöse bringt.

Bedenken Sie auch steuerliche Aspekte: Wurde die Immobilie weniger als zehn Jahre gehalten und nicht selbst bewohnt, kann Spekulationssteuer anfallen. Lassen Sie sich im Zweifelsfall steuerlich beraten.

2. Makler beauftragen

Ein erfahrener Makler kennt den lokalen Markt, verfügt über ein Käufernetzwerk und übernimmt den gesamten Vermarktungsprozess. Er begleitet Sie von der Bewertung über die Besichtigungen bis zum Notartermin.

Achten Sie bei der Maklerwahl auf Erfahrung in Ihrem Stadtteil, nachweisbare Referenzen und transparente Kommunikation. Seit 2020 wird die Maklerprovision in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

3. Immobilie bewerten lassen

Eine professionelle Marktwertermittlung ist die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf. Der Angebotspreis sollte weder zu hoch (schreckt Käufer ab) noch zu niedrig (verschenkt Geld) angesetzt werden.

Die Bewertung berücksichtigt Lage, Zustand, Ausstattung, Wohnfläche, Grundstücksgröße und aktuelle Vergleichswerte. Bei VANDERBERG ist die Erstbewertung kostenlos und unverbindlich.

4. Unterlagen zusammenstellen

Für den Verkauf benötigen Sie eine Reihe von Dokumenten. Je vollständiger die Unterlagen, desto reibungsloser der Prozess. Die wichtigsten Dokumente:

• •Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• •Energieausweis (seit 2014 Pflicht bei Verkauf)
• •Flurkarte / Lageplan
• •Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• •Baubeschreibung und Baupläne
• •Nebenkostenaufstellung (bei Eigentumswohnungen: Hausgeldabrechnung, Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen)
• •Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen

5. Immobilie aufbereiten

Der erste Eindruck zählt. Kleine Investitionen in die Optik können den Verkaufspreis spürbar steigern. Dazu gehören Aufräumen und Entrümpeln, kleine Reparaturen, frische Wandfarbe und gepflegte Außenanlagen.

Professionelles Home Staging — die gezielte Einrichtung und Inszenierung der Räume — kann den Verkaufspreis um 5 bis 15 Prozent steigern. Professionelle Fotos und virtuelle Rundgänge sind heute Standard für ein hochwertiges Exposé.

6. Vermarktung starten

Die Vermarktung umfasst die Erstellung eines professionellen Exposés, die Schaltung auf relevanten Immobilienportalen (ImmoScout24, Immowelt etc.) sowie die Ansprache vorqualifizierter Käufer aus dem eigenen Netzwerk. Je nach Immobilie kann auch ein Off-Market-Verkauf sinnvoll sein, bei dem die Immobilie nicht öffentlich inseriert wird.

7. Besichtigungen durchführen

Besichtigungen sollten professionell vorbereitet und durchgeführt werden. Ein erfahrener Makler präsentiert Ihre Immobilie im besten Licht und beantwortet alle Fragen der Interessenten. Einzelbesichtigungen sind in der Regel wirkungsvoller als Massenbesichtigungen und signalisieren Exklusivität. Nach jeder Besichtigung erhalten Sie ein detailliertes Feedback.

8. Preisverhandlung führen

Sobald ein oder mehrere ernsthafte Kaufinteressenten vorliegen, beginnt die Verhandlungsphase. Ein professioneller Makler prüft die Bonität der Interessenten, holt Finanzierungsbestätigungen ein und verhandelt den besten Preis für Sie. Bei mehreren Kaufinteressenten kann ein Bieterverfahren den Verkaufspreis zusätzlich steigern.

9. Notartermin und Kaufvertrag

Ist man sich über den Kaufpreis einig, wird ein Kaufvertragsentwurf beim Notar erstellt. Dieser wird mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin beiden Parteien zugesandt, damit genügend Prüfungszeit besteht.

Beim Notartermin liest der Notar den Vertrag vor, klärt offene Fragen und beurkundet die Unterschriften. Danach leitet der Notar alle erforderlichen Schritte ein: Auflassungsvormerkung im Grundbuch, Einholung der Vorkaufsrechtsbescheinigung der Stadt und Anforderung der Unbedenklichkeitsbescheinigung beim Finanzamt.

10. Übergabe und Abschluss

Nach Zahlung des Kaufpreises erfolgt die Schlüsselübergabe. Dabei wird ein Übergabeprotokoll erstellt, das Zählerstände (Strom, Gas, Wasser), übergebene Schlüssel und den Zustand der Immobilie dokumentiert. Mit der Umschreibung im Grundbuch ist der Verkauf dann endgültig abgeschlossen.

Zeitplan und Checkliste

Ein realistischer Zeitplan für den gesamten Verkaufsprozess:

Die tatsächliche Dauer hängt von der Lage, dem Zustand und der Preisgestaltung ab. In gefragten Hamburger Stadtteilen wie der HafenCity, Eppendorf oder Blankenese kann der Verkauf deutlich schneller gehen.