Pflicht beim Verkauf
Seit der Energieeinsparverordnung (EnEV) — heute Gebäudeenergiegesetz (GEG) — ist der Energieausweis beim Verkauf einer Immobilie gesetzlich vorgeschrieben. Der Ausweis muss Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden. Die wichtigsten Kennwerte müssen zudem bereits in der Immobilienanzeige angegeben werden.
Folgende Angaben gehören in jede Verkaufsanzeige:
- •Art des Energieausweises (Verbrauch oder Bedarf)
- •Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
- •Wesentlicher Energieträger (z. B. Gas, Öl, Fernwärme)
- •Baujahr des Gebäudes
- •Energieeffizienzklasse (A+ bis H)
Nach der Beurkundung des Kaufvertrags muss dem Käufer das Original oder eine Kopie des Energieausweises übergeben werden.
Verbrauchsausweis vs. Bedarfsausweis
Es gibt zwei Arten von Energieausweisen, die sich grundlegend in ihrer Methodik unterscheiden:
Verbrauchsausweis: Basiert auf dem tatsächlichen Energieverbrauch der letzten drei Jahre. Die Verbrauchsdaten werden aus den Heizkostenabrechnungen oder Energierechnungen ermittelt. Er ist günstiger, aber stark vom individuellen Nutzerverhalten abhängig.
Bedarfsausweis: Wird auf Grundlage der baulichen und technischen Eigenschaften des Gebäudes berechnet — unabhängig vom Nutzerverhalten. Ein Energieberater analysiert Dämmung, Fenster, Heizungsanlage und weitere Faktoren. Das Ergebnis ist objektiver und vergleichbarer.
Der Bedarfsausweis liefert in der Regel aussagekräftigere Ergebnisse, da er nicht davon abhängt, ob die Vorbesitzer sparsam oder großzügig geheizt haben. Käufer bevorzugen daher häufig den Bedarfsausweis.
Wann welcher Ausweis?
Grundsätzlich haben Sie als Eigentümer die Wahl zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis. Es gibt jedoch Ausnahmen, in denen der Bedarfsausweis verpflichtend ist:
- •Wohngebäude mit weniger als fünf Wohneinheiten, für die der Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die seitdem nicht energetisch saniert wurden.
- •Neubauten, für die noch keine Verbrauchsdaten aus drei aufeinanderfolgenden Jahren vorliegen.
Für alle anderen Wohngebäude — insbesondere Mehrfamilienhäuser mit fünf oder mehr Einheiten und Gebäude, die nach 1977 errichtet oder umfassend saniert wurden — reicht der Verbrauchsausweis aus. Dennoch kann ein Bedarfsausweis freiwillig erstellt werden und bietet Käufern mehr Transparenz.
Kosten
Die Kosten für einen Energieausweis variieren je nach Art und Anbieter:
Die Kosten für den Energieausweis trägt der Verkäufer. Im Vergleich zu den sonstigen Verkaufsnebenkosten sind die Beträge gering. Ein aktueller und aussagekräftiger Energieausweis kann sich positiv auf den Verkaufspreis auswirken, da energieeffiziente Immobilien zunehmend nachgefragt werden.
Gültigkeit und Erneuerung
Ein Energieausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig. Ist die Gültigkeit abgelaufen, muss vor dem Verkauf ein neuer Ausweis erstellt werden. Prüfen Sie daher frühzeitig, ob Ihr bestehender Energieausweis noch aktuell ist.
Eine vorzeitige Erneuerung ist sinnvoll, wenn umfangreiche energetische Sanierungen durchgeführt wurden — beispielsweise eine neue Heizungsanlage, Fassadendämmung oder neue Fenster. In diesem Fall bildet der alte Ausweis den aktuellen energetischen Zustand nicht mehr korrekt ab und eine Neuausstellung kann den Verkaufswert positiv beeinflussen.
Energieeffizienzklassen im Überblick
Seit 2014 werden Energieausweise mit Effizienzklassen von A+ bis H versehen. Die Skala orientiert sich an den Energieklassen von Haushaltsgeräten und macht den energetischen Zustand auf einen Blick vergleichbar:
Immobilien mit guten Effizienzklassen (A+ bis C) erzielen am Markt zunehmend höhere Preise. Käufer kalkulieren die zukünftigen Energiekosten ein und sind bereit, für energieeffiziente Gebäude mehr zu zahlen. Umgekehrt können schlechte Effizienzklassen den Verkaufspreis drücken.
Bußgelder bei Verstoß
Wer beim Immobilienverkauf keinen Energieausweis vorlegt oder die Pflichtangaben in der Anzeige weglässt, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Das Gebäudeenergiegesetz sieht hierfür Bußgelder von bis zu 10.000 Euro vor.
In der Praxis werden Verstöße vor allem dann geahndet, wenn Käufer sich beschweren oder wenn die zuständige Behörde bei Stichproben von Immobilienanzeigen fehlende Angaben feststellt. Das Risiko ist also real und die Kosten für einen Energieausweis stehen in keinem Verhältnis zum möglichen Bußgeld.
So bekommen Sie den Energieausweis
Einen Energieausweis können Sie bei verschiedenen Stellen beantragen:
- •Energieberater: Qualifizierte Energieberater erstellen beide Arten von Ausweisen. Bei einem Bedarfsausweis ist eine Vor-Ort- Begehung empfehlenswert.
- •Architekten und Ingenieure: Viele Architektur- und Ingenieurbüros bieten die Ausstellung von Energieausweisen als Zusatzleistung an.
- •Schornsteinfeger: Ihr zuständiger Schornsteinfeger darf ebenfalls Energieausweise ausstellen und kennt die Heizungsanlage bereits.
- •Online-Anbieter: Für Verbrauchsausweise gibt es zahlreiche Online-Dienste. Achten Sie auf seriöse Anbieter mit dena-Registrierung.
Tipp: Planen Sie die Beantragung frühzeitig ein. Gerade in der Verkaufsvorbereitung ist es ärgerlich, wenn der Energieausweis noch nicht vorliegt und die Anzeige deshalb nicht geschaltet werden kann.
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