Scheidung & Immobilie — Optionen & Tipps

Ausgangslage: Wem gehört die Immobilie?

Entscheidend ist zunächst, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Drei Konstellationen sind typisch:

• •Beide Partner stehen im Grundbuch: Der häufigste Fall. Beide sind Miteigentümer, meist je zur Hälfte. Entscheidungen über die Immobilie können nur gemeinsam getroffen werden.
• •Nur ein Partner steht im Grundbuch: Der eingetragene Partner ist Alleineigentümer. Dennoch kann der andere Partner über den Zugewinnausgleich einen Anteil am Wertzuwachs geltend machen.
• •Immobilie gehörte bereits vor der Ehe einem Partner: Nur der Wertzuwachs während der Ehe fließt in den Zugewinnausgleich ein.

Unabhängig von der Eigentumslage hat der Partner, der in der gemeinsamen Wohnung verbleibt, während des Trennungsjahrs ein Wohnrecht. Erst nach der rechtskräftigen Scheidung entfällt dieser Schutz.

Zugewinnausgleich erklärt

Wenn kein Ehevertrag existiert, leben Eheleute in Deutschland im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet: Während der Ehe bleibt das Vermögen jedes Partners getrennt. Bei der Scheidung wird jedoch der Zugewinn — also die Differenz zwischen Anfangs- und Endvermögen — ausgeglichen.

Beispiel: Partner A hat die Immobilie vor der Ehe für 300.000 Euro gekauft. Bei Scheidung ist sie 500.000 Euro wert. Der Zugewinn beträgt 200.000 Euro. Partner B hat Anspruch auf die Hälfte, also 100.000 Euro.

Der Zugewinnausgleich bezieht sich immer auf das Gesamtvermögen, nicht nur auf die Immobilie. Andere Vermögenswerte (Sparguthaben, Aktien, Versicherungen) werden gegengerechnet.

Option 1: Ein Partner kauft den anderen aus

Möchte ein Partner die Immobilie behalten, kann er den Anteil des anderen übernehmen. Dafür wird eine Auszahlungssumme vereinbart, die sich am aktuellen Marktwert orientiert.

Berechnung: Marktwert der Immobilie abzüglich noch offener Restschuld, geteilt durch zwei (bei hälftigem Eigentum). Bei einer Immobilie mit einem Marktwert von 600.000 Euro und einer Restschuld von 200.000 Euro ergibt sich ein Eigenkapitalwert von 400.000 Euro. Der auszahlende Partner müsste dem anderen 200.000 Euro zahlen.

Voraussetzung ist, dass der übernehmende Partner die Finanzierung allein stemmen kann und die Bank ihn als alleinigen Kreditnehmer akzeptiert. Vorteil dieser Lösung: Die Übertragung zwischen Ehegatten ist von der Grunderwerbsteuer befreit.

Option 2: Gemeinsamer Verkauf

Häufig ist der gemeinsame Verkauf die fairste und wirtschaftlich sinnvollste Lösung. Der Erlös wird nach Ablösung des Kredits zwischen beiden Partnern aufgeteilt.

Vorteile: Klare Verhältnisse, kein Streit über den Wert, und beide Partner können mit dem Erlös einen Neuanfang finanzieren. Wichtig ist, dass beide Partner dem Verkauf zustimmen — bei gemeinsamem Eigentum kann kein Partner allein verkaufen. Ein neutraler Makler, dem beide Seiten vertrauen, ist in dieser Situation besonders wertvoll.

Option 3: Teilungsversteigerung

Können sich die Partner nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen. Die Immobilie wird dann öffentlich versteigert.

Wichtig: Die Teilungsversteigerung ist fast immer die schlechteste Option. Die erzielten Preise liegen häufig 20 bis 30 Prozent unter dem Marktwert. Zudem kommen Verfahrenskosten hinzu, und der Prozess kann sich über Monate hinziehen. Die Teilungsversteigerung sollte daher nur als allerletztes Mittel in Betracht gezogen werden.

Option 4: Gemeinsame Vermietung

In seltenen Fällen vereinbaren geschiedene Paare, die Immobilie gemeinsam zu vermieten und die Mieteinnahmen zu teilen. Diese Lösung kann sinnvoll sein, wenn der Immobilienmarkt gerade ungünstig ist oder beide Partner auf steigende Preise setzen. Voraussetzung ist ein Mindestmaß an Kooperationsbereitschaft und eine klare vertragliche Regelung. In der Praxis ist diese Lösung eher die Ausnahme.

Marktwertermittlung als Grundlage

Egal welche Option gewählt wird — eine neutrale und professionelle Marktwertermittlung ist die unverzichtbare Basis. Der Marktwert bestimmt, wie hoch die Auszahlung bei einem Auskauf ist, wie der Erlös bei einem Verkauf aufgeteilt wird und wie der Zugewinnausgleich berechnet wird.

Es empfiehlt sich, einen unabhängigen Makler oder Sachverständigen zu beauftragen, dem beide Parteien vertrauen. Alternativ kann jeder Partner eine eigene Bewertung einholen, um die Ergebnisse zu vergleichen.

Laufender Kredit und Grundschuld

Meist wurde die Immobilie gemeinsam finanziert. Beide Partner haften gegenüber der Bank als Gesamtschuldner. Das bedeutet: Auch nach der Trennung bleibt die Bank berechtigt, den vollen Kreditbetrag von jedem der beiden zu fordern.

Bei einem Verkauf wird der Kredit aus dem Verkaufserlös abgelöst. Bei einer Übernahme durch einen Partner muss dieser eine Umschuldung oder Entlassung des anderen aus dem Kreditvertrag mit der Bank vereinbaren. Dies erfordert eine ausreichende Bonität des übernehmenden Partners. Beachten Sie auch mögliche Vorfälligkeitsentschädigungen, wenn der Kredit vorzeitig abgelöst wird.

Praktische Tipps

1. Frühzeitig kommunizieren: Je früher Sie die Immobilienfrage klären, desto besser. Unter Zeitdruck und in der emotionalen Belastung einer Scheidung werden selten gute Entscheidungen getroffen.
2. Emotionen und Fakten trennen: Die Immobilie hat oft einen hohen emotionalen Wert. Für eine faire Lösung ist es wichtig, sich an den wirtschaftlichen Fakten zu orientieren.
3. Professionelle Bewertung einholen: Eine neutrale Marktwertermittlung schafft eine objektive Verhandlungsgrundlage und vermeidet Streit über den Wert.
4. Steuerliche Beratung nutzen: Übertragungen zwischen Ehegatten sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Nutzen Sie diesen Vorteil, solange die Ehe noch besteht.
5. Neutralen Makler einschalten: Ein erfahrener Makler kann als neutraler Vermittler zwischen beiden Parteien fungieren und den bestmöglichen Verkaufspreis erzielen.