Immobilie erben — Was tun?

Erste Schritte nach dem Erbfall

Wenn Sie eine Immobilie erben, sollten Sie zunächst folgende Punkte klären:

• •Testament oder gesetzliche Erbfolge: Gibt es ein Testament oder einen Erbvertrag? Falls nicht, greift die gesetzliche Erbfolge.
• •Erbe annehmen oder ausschlagen: Sie haben sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls Zeit, das Erbe auszuschlagen. Prüfen Sie, ob Schulden auf der Immobilie lasten (z. B. Hypotheken).
• •Immobilie sichern: Sorgen Sie dafür, dass die Immobilie versichert ist und laufende Kosten (Heizung, Versicherung) weiter bezahlt werden.

Besonders wichtig: Nehmen Sie das Erbe nicht vorschnell an. Wenn die Immobilie hoch belastet ist oder erheblichen Sanierungsbedarf hat, kann die Ausschlagung wirtschaftlich sinnvoller sein. Eine Übersicht über den Zustand und den Marktwert der Immobilie hilft bei der Entscheidung.

Erbschein beantragen

Der Erbschein ist ein amtliches Dokument, das Sie als rechtmäßigen Erben ausweist. Er wird beim zuständigen Nachlassgericht beantragt und ist in der Regel notwendig, um die Immobilie im Grundbuch umschreiben zu lassen.

Ausnahme: Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, kann die Grundbuchumschreibung häufig auch ohne Erbschein erfolgen — allein mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts. Die Kosten für einen Erbschein richten sich nach dem Nachlasswert und können bei größeren Vermögen mehrere tausend Euro betragen.

Grundbuch umschreiben

Nach dem Erbfall muss die Eigentümeränderung im Grundbuch eingetragen werden. Dafür legen Sie dem Grundbuchamt den Erbschein (oder das notarielle Testament mit Eröffnungsprotokoll) vor.

Kostenbefreiung innerhalb von zwei Jahren: Wird der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt, ist die Umschreibung gebührenfrei. Danach fallen die regulären Grundbuchgebühren an. Es lohnt sich also, diese Frist nicht zu versäumen.

Erbschaftsteuer und Freibeträge

Ob und wie viel Erbschaftsteuer anfällt, hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert des Erbes ab. Die wichtigsten Freibeträge:

Die Steuersätze in Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder, Enkel) liegen je nach Wert zwischen 7 und 30 Prozent. In Steuerklasse II und III (entferntere Verwandte, Freunde) sind die Sätze deutlich höher.

Sonderregel Familienheim: Erbt der Ehegatte oder ein Kind die selbst genutzte Immobilie des Verstorbenen und bewohnt sie mindestens zehn Jahre lang weiter, bleibt die Immobilie komplett steuerfrei — unabhängig vom Wert. Beim Kind gilt die Befreiung bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern.

Erbengemeinschaft

Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie eine Erbengemeinschaft. Diese kann nur gemeinschaftlich über die Immobilie verfügen. In der Praxis führt das häufig zu Konflikten, wenn die Erben unterschiedliche Interessen haben.

Mögliche Lösungen: Ein Erbe kauft die anderen aus, die Immobilie wird gemeinsam verkauft, oder — als letztes Mittel — eine Teilungsversteigerung wird beantragt. In den meisten Fällen ist ein gemeinsamer Verkauf die wirtschaftlich sinnvollste Lösung, da bei einer Teilungsversteigerung oft deutlich unter Marktwert erzielt wird.

Ihre Optionen: Behalten, Vermieten, Verkaufen

Nach dem Erbfall stehen Ihnen grundsätzlich drei Wege offen:

• •Selbst einziehen: Wenn Lage und Zustand passen, können Sie die Immobilie selbst nutzen. Vorteil: Beim Familienheim entfällt die Erbschaftsteuer, wenn Sie mindestens 10 Jahre dort wohnen. Bedenken Sie den Sanierungsbedarf und laufende Kosten.
• •Vermieten: Die Immobilie als Kapitalanlage vermieten bietet regelmäßige Einnahmen. Beachten Sie jedoch den Verwaltungsaufwand, Instandhaltungskosten und die steuerliche Behandlung der Mieteinnahmen. In Hamburg sind die Mietrenditen je nach Lage attraktiv.
• •Verkaufen: Wenn Sie die Immobilie weder selbst nutzen noch vermieten möchten, ist ein Verkauf oft die beste Option. Das Kapital steht Ihnen sofort zur Verfügung. Beachten Sie die Spekulationssteuer: Wurde die Immobilie vom Erblasser weniger als zehn Jahre gehalten, kann bei einem Verkauf Einkommensteuer auf den Gewinn anfallen.

Geerbte Immobilie verkaufen

Entscheiden Sie sich für den Verkauf, ist eine professionelle Marktwertermittlung der erste Schritt. In Hamburg variieren die Preise je nach Stadtteil erheblich. Eine fundierte Bewertung schützt Sie davor, die Immobilie unter Wert zu verkaufen.

Gerade bei geerbten Immobilien, die sich oft in einem älteren Zustand befinden, ist die richtige Preisstrategie entscheidend. Ein erfahrener Makler kann einschätzen, ob eine Renovierung vor dem Verkauf sinnvoll ist oder ob ein Verkauf im Ist-Zustand den besseren Ertrag bringt.

Wichtige Fristen im Überblick